Qué te podés comprar con un crédito hipotecario UVA

Nacionales 09 de abril Por
Los bancos públicos financian la adquisición de viviendas de hasta 3 millones de pesos. Las opciones en la Ciudad y la comparación con un alquiler.
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Los créditos hipotecarios en UVA a 30 años que comenzaron a ofrecer los bancos públicos tienen algunas particularidades. En general, están destinados a la primera vivienda -aunque el Banco Provincia permite tomar un préstamo para otra propiedad- y tienen un tope. Cada uno con sus características, las entidades prestan entre $ 2 y 2,7 millones.

El Banco Nación le pone un límite de 3 millones de pesos a la vivienda a adquirir y presta hasta $ 2,5 millones. Es decir, la propiedad no puede valer más de 190 000 dólares. Para acceder a ese crédito, la familia debe reunir ingresos por unos 50 000 pesos mensuales.

Según la consultora especializada Reporte Inmobiliario, existen departamentos usados de tres ambientes en Colegiales, Villa Ortúzar, Barracas, Almagro y otros barrios de la Ciudad de Buenos Aires que pueden adquirirse por ese dinero.

Para las unidades de dos ambientes, los montos son más accesibles y la cuota mensual puede ser alrededor de un 17% más barata que un alquiler.

En Agronomía, por ejemplo, un departamento usado de dos ambientes y de 45 metros cuadrados cuesta, en promedio, u$s 92 000. Son 1,47 millones de pesos. Para comprar esa vivienda con un crédito del Banco Nación -que tiene las mejores condiciones del mercado, con una tasa de, 3,5% para quienes acrediten sueldos allí y hasta 30 años de plazo- se requerirán 1,18 millones de pesos. Serán necesarios ingresos familiares por unos $ 25 000 mensuales. Y habrá que contar con ahorros propios por casi $ 300 000. En este caso, la cuota inicial será de $ 5412. Alquilar un inmueble de esas características cuesta, en promedio, 6125 pesos. En Barracas, al sur de la Ciudad, los valores son similares.

En Palermo, una unidad de esas características cuesta $ 2 millones, o 129 375 dólares. En este caso, los ahorros familiares deben alcanzar los $ 400 000. Y el crédito será de $ 1,6 millones. Para acceder a ese monto, la familia debe reunir ingresos mensuales por unos $ 30 000. Y pagará una cuota inicial de $ 7427. Alquilar esa vivienda cuesta, en promedio, $ 8410.

Un ejemplo más. En Caballito, este departamento cuesta, en promedio, 102 000 dólares, o $ 1,6 millones. El banco financiará $ 1,3 millones y la familia integrará el resto con ahorros propios. Necesita demostrar ingresos por unos 25 000 pesos mensuales. Y abonará una cuota inicial de $ 5864. Alquilar ese inmueble cuesta alrededor de 7025 pesos por mes.

Según Reporte Inmobiliario, la cuota de un crédito UVA es inferior al alquiler mensual.

La inflación

Los préstamos en UVA (sigla de Unidad de Valor Adquisitivo) ajustan su capital por la inflación. Cada mes, la cuota se actualizará de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec. Este es el gran temor de las familias.

"Cuando te quemás con leche, ves una vaca y llorás", admitió el especialista José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, para graficar el escozor que provoca endeudarse en instrumentos indexadas. Así y todo, cree que los créditos en UVA son "una opción para comprar y no alquilar que no existía desde mediados de 2001".

"Mi recomendación es tener presente que la cuota no se licúa", afirmó. "Si vas a pagar una cuota equivalente al 25 por ciento de tu ingreso, tené presente que en la medida en que tus ingresos evolucionen a la par de la infaclión, vas a seguir pagando un 25 por ciento". Con los créditos tradicionales, el capital, fijo, se licúa con el correr de los años, en contextos inflacionarios. Aunque la tasa es mucho mayor, lo que restringe el acceso.

Por una disposición del Banco Central, los bancos deben ofrecer a los tomadores de créditos en UVA extender el plazo de devolución si la inflación aumenta un 10% más que el índice de salarios del Indec. Eso alivia cualquier desfasaje entre precios e ingresos, siempre que el tomador del préstamo sea un empleado formal en relación de dependencia.

De todos modos, la inflación está presente en los contratos de alquiler. Reporte Inmobiliario calculó la evolución de un alquiler y un crédito UVA en dos años. Utilizó la pauta de precios que estiman los economistas (20 por ciento para 2017 y 15 por ciento para 2018) y las actualizaciones promedio de los contratos de alquiler que se firman por estos días y que contemplan un aumento del 25% para el segundo año de contrato. ¿El resultado? La cuota del crédito en UVA nunca superó la mensualidad del alquiler.

La cuota del crédito hipotecario contra el alquiler promedio en la Ciudad de Buenos Aires.

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